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12 de junio de 2014

¿Cuáles son los pasos a seguir para comprar una vivienda? (parte I).


   La compraventa de una vivienda es una de las decisiones con más trascendencia que se toman a lo largo de la vida de una persona. Por ello es de gran importancia tener claro cuáles son los pasos a seguir para hacer efectiva dicha compra.

  A continuación expondré cuales son los TRÁMITES PREVIOS de la compraventa de la vivienda.


1.- Será necesario conocer el estado de las cargas de la vivienda. Para ello, habrá que solicitar dicha información (que debe estar actualizada a la misma fecha de formalizar la Escritura Pública de Compraventa) al Registro de la Propiedad a través de cualquiera de las siguientes maneras.



a) Nota simple informativa, donde se recogen diferentes datos descriptivos de la vivienda, así como si tiene hipotecas o algún embargo.

b) Certificación del dominio y cargas, que tiene un contenido más amplio que la anterior y permite acreditar en juicio la libertad o gravámenes de una finca.

c) Solicitar un informe escrito del registrador acerca de la situación registral de la vivienda.

d) Solicitar un asesoramiento verbal del registrador.


2.- Además de informarse sobre la situación de la vivienda en el Registro, es necesario que se nos proporcione una serie de documentación complementaria.

a) Si se trata de una vivienda de segunda mano, es importante tener una copia autorizada de la escritura pública en la que se formalizó su adquisición.

b) Para saber si la vivienda está o no al corriente de pago de las cuotas de la comunidad es conveniente solicitar una Certificación del Presidente o Administrador de la Comunidad.

El Administrador también nos podrá informar de los estatutos o normas internas de la comunidad.

c) Comprobar en el Ayuntamiento si está al corriente de pago del recibo del IBI, o bien solicitar al actual propietario el último recibo del IBI.

d) Manifestación en documento público de que no existe constituido un alquiler sobre la vivienda.

e) Comprobar en el Ayuntamiento si está proyectado algún plan que afecte a la calificación urbanística del inmueble.


3.- Para el supuesto de comprar una vivienda que no sea de segunda mano (vivienda de obra nueva) será necesario recabar del promotor una serie de documentación como por ejemplo los datos de inscripción de la empresa en el Registro Mercantil, los planos de la vivienda y su descripción, copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas (cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, etc.), o una memoria de las calidades.

   Además en este tipo de casos de vivienda de obra nueva, si la misma está ya construida es necesario comprobar en el Registro de la Propiedad que la finca está debidamente registrada, que el que la vende es el propietario o titular registral y que sobre la misma no existe carga alguna.


4.- Es importante tener en cuenta que todos los datos que el vendedor o promotor mencionen en la publicidad son vinculantes, y por tanto el comprador tiene derecho a exigirlos. Por ello se debe conservar toda la documentación relativa a la publicidad como folletos o anuncios.


5.- Otra cuestión fundamental es la relativa al contrato de arras.

   Antes de la firma de la Escritura Pública de compraventa ante el Notario, es habitual que las partes celebren un contrato de arras que supone la entrega de una señal por parte del comprador al vendedor y el compromiso de éste último de no vender el inmueble.
 
   La cantidad que se entrega al vendedor varía según se pacte en cada caso, y se trata de una cantidad entregada como parte del precio de la vivienda.

   En este contrato puede pactarse que en el caso de que se produzca un incumplimiento por parte del comprador, el mismo perderá la cantidad entregada, y si por el contrario es el vendedor quien incumple, éste le debe devolver al comprador el doble de la cantidad que le entregó en concepto de señal.