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19 de diciembre de 2014

¿Qué pasará con los alquileres de renta antigua de los locales comerciales a partir del 1 de enero del 2015?


     A principios de este mes el gobierno ha manifestado su rechazo a prorrogar los alquileres en régimen de renta antigua para los locales comerciales que se extinguen el próximo 31 de diciembre del 2014.

     Muchos os preguntaréis, ¿qué es un alquiler de renta antigua? Pues bien, el alquiler de renta antigua son aquellos contratos de alquiler indefinidos que nacieron cuando estaba en vigor la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964.

   
  La principal característica de este tipo de alquileres es sus bajas rentas, lo que ha permitido que muchos comerciantes disfrutaran de precios muy ventajosos.



    
     En el año 1985 con el Decreto Boyer que entró en vigor el 9 de mayo, cambió la normativa de los contratos de locales comerciales ya que se suprimió la prórroga forzosa obligatoria para el arrendador y a voluntad del arrendatario que el Texto Refundido de 1964 había establecido.


     Es de tal importancia este Decreto que la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para interpretar los contratos tienen en cuenta esa fecha de 9 de mayo de 1985, pues dependiendo si el arrendamiento es anterior o posterior a la misma, la duración será una u otra.

     ¿A qué contratos afecta la LAU de 1994?

       - Contratos que estén en situación de prórroga legal a la entrada en vigor de la LAU de 1994.

      -  Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea persona jurídica, a excepción de los locales con una superficie superior a 2.500 metros cuadrados.

      ¿Cuándo se extinguen estos contratos? La Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 establece que los contratos celebrados con anterioridad a 1985 que subsistan cuando entre en vigor dicha Ley se regiran por la LAU de 1964 salvo en determinadas cuestiones entre las que se encuentra “la extinción y subrogación” de estos contratos que se rigen por la LAU de 1994. 

       Pues bien, La Ley en este supuesto distingue dos situaciones.


      1.- Arrendamientos cuyo arrendatario es persona física.

      En estos casos hay que distinguir dos situaciones:

     A).- No existe subrogación: se extingue el contrato con el fallecimiento o jubilación del arrendatario.

     B).- Si existe subrogación: Nos encontramos con dos supuestos.

  a).- Existe una  sola subrogación 

   1.   si el cónyuge se subroga para seguir la misma actividad el contrato se extinguirá al fallecimiento o jubilación del cónyuge.

   2.   si existiendo cónyuge éste no quiere subrogarse y ejerce su derecho a subrogarse un descendiente del arrendatario el contrato se extinguirá el 31 de diciembre del 2014, salvo que fallezca o se jubile en fechas anteriores, que será el momento de la extinción. 

    En estos dos supuestos se puede producir la subrogación salvo que en el arrendamiento existan dos transmisiones anteriormente.

  b).- Existen dos subrogaciones: si el cónyuge se subroga pero fallece o se jubila antes del 31 de diciembre del 2014 puede subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario.  

En este caso el contrato se extinguirá el 31 de diciembre del 2014, salvo que fallezca o se jubile en fechas anteriores, que será el momento de su extinción.

En este supuesto se puede producir la subrogación salvo que en el arrendamiento exista una transmisión anteriormente.

     2.- Arrendamientos cuyo arrendador es persona jurídica.

     En este supuesto hay que atender al concepto “actividad comercial”.

     A).- Si en el local arrendado se desarrolla una actividad comercial el contrato se extingue el 31 de diciembre del 2014. A excepción de aquellos locales con una superficie superior a 2500 metros cuadrados que se extinguieron en el año 1999.

    B).-  Si en el local arrendado no se desarrolla una actividad comercial el contrato se extinguirá el 31 de diciembre del 2014.

   
Otra cuestión que se plantea es ¿qué pasa cuando se ha producido el traspaso de un local a un tercero? Si en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años.



 


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